이 집, 안전한가? 전세 계약 전 신탁등기부등본 꼭 확인해야 하는 이유

이 집, 안전한가? 전세 계약 전 신탁등기부등본 꼭 확인해야 하는 이유

전세·월세 계약을 할 때 신탁등기가 설정된 부동산인지 확인하는 것이 필수적이다.
신탁등기가 되어 있는 집을 모르고 계약하면, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있기 때문이다.

이번 글에서는 신탁등기란 무엇인지, 전세 계약 시 신탁원부 확인 방법과 주의할 점을 자세히 알아본다.

신탁등기란? 왜 중요한가

신탁등기란 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전되었음을 등기부등본에 기록하는 것이다.
즉, 해당 부동산의 실제 소유자가 신탁회사이며, 신탁된 상태에서 임대차 계약을 맺으면 위험성이 커질 수 있다.

✅ 신탁등기가 된 부동산의 특징

• 건물이나 토지의 소유권이 신탁회사에 있음
• 임대차 계약을 할 때 신탁회사의 동의가 필요함
• 임대인의 채무 불이행 시 보증금 반환 위험 증가

👉 전세·월세 계약 전 반드시 신탁등기 여부를 확인해야 한다.

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전세 계약 시 신탁등기된 집이 위험한 이유

1. 임대인이 집주인이 아니다? 보증금 반환 위험

• 신탁등기가 되어 있으면 집주인(임대인)이 소유권을 가지고 있지 않다.
• 임대인이 계약을 하더라도, 신탁회사가 우선권을 가지므로 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

👉 보증금을 안전하게 보호받으려면, 신탁부동산 여부를 확인하는 것이 필수다.

2. 신탁회사의 동의 없이 맺은 임대차 계약은 무효

• 신탁등기가 된 부동산에서 임대차 계약을 하려면 반드시 신탁회사의 동의가 필요하다.
• 신탁회사의 동의 없이 계약하면, 임대차 계약 자체가 무효가 될 가능성이 있다.

👉 계약 전 "신탁회사 동의서"가 있는지 확인해야 한다.

3. 신탁 부동산은 경매로 넘어갈 위험이 크다

• 임대인이 채무를 갚지 못하면 신탁회사가 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있다.
• 이 경우 세입자의 보증금 반환이 어려워질 수 있다.

👉 전세 계약 전 신탁등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

신탁원부 & 신탁등기부등본 확인하는 방법

전세·월세 계약 전 신탁등기 여부를 확인하려면 신탁원부와 신탁등기부등본을 조회하면 된다.

✅ 신탁등기 확인 방법

1. 대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr/) 접속
2. 등기부등본 열람 → 부동산 주소 입력 → 소유권 및 신탁등기 확인
3. 신탁등기가 되어 있다면, 신탁원부 열람 신청(신탁회사 홈페이지 또는 은행 방문 가능)

✅ 확인해야 할 사항

• 소유권이 신탁회사로 이전되었는지 확인
• 임대차 계약에 신탁회사의 동의가 있는지 체크
• 신탁 원부에서 세부 계약 내용 및 보증금 반환 관련 조항 확인

👉 확인 후 문제가 있으면 계약을 피하는 것이 안전하다.

신탁등기된 부동산, 전세 계약할 때 체크리스트

✔ 등기부등본에서 "신탁등기" 여부 확인
✔ 임대차 계약에 신탁회사의 동의가 있는지 확인
✔ 신탁원부를 통해 상세 계약 내용 파악
✔ 보증금 반환 관련 조항이 명확한지 확인
✔ 신탁회사가 보증금 반환을 보장하는지 확인

👉 위 사항을 모두 확인해야 안전한 계약이 가능하다.

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Q&A: 신탁등기 관련 자주 묻는 질문

Q1. 신탁등기가 되어 있는 집은 무조건 위험한가요?

• 반드시 위험한 것은 아니지만, 보증금 반환 위험이 커질 수 있으므로 신중한 확인이 필요하다.

Q2. 신탁된 부동산에서 계약하려면 어떻게 해야 하나요?

• 반드시 신탁회사의 동의서를 받고, 보증금 반환 보장 조항이 있는지 확인해야 한다.

Q3. 신탁부동산 계약 후 보증금 반환이 어려울 경우 어떻게 해야 하나요?

• 신탁원부를 확인하고, 신탁회사와 협의해야 한다.
• 법적 조치를 고려해야 할 수도 있다.

Q4. 계약 전 가장 중요한 확인 사항은 무엇인가요?

• 신탁등기 여부, 신탁회사의 동의 여부, 보증금 반환 보장 조항

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전세 계약 전 신탁등기 확인은 필수!

✔ 신탁등기된 부동산은 임대인이 소유자가 아니므로 보증금 반환 위험이 크다.
✔ 신탁회사의 동의 없이 한 계약은 무효가 될 수 있다.
✔ 등기부등본과 신탁원부를 확인하여 안전한 계약인지 반드시 체크해야 한다.

전세·월세 계약 전 신탁등기 여부를 확인하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

신탁등기부등본과 신탁원부를 철저히 확인하고, 안전한 계약을 진행하자.