대출 근저당 설정과 해지 방법, 등기소 서류 준비하기

근저당 설정은 대출 실행 시 필수로 따라오는 절차입니다. 2025년 기준 대출 근저당권 설정 방법과 해지 절차, 등기소에 제출해야 하는 서류까지 깔끔하게 정리했습니다.

대출 근저당 설정과 해지 방법, 등기소 서류 준비하기

대출과 함께 따라오는 근저당 설정이란?

대출을 받으면 반드시 등장하는 단어, 바로 '근저당 설정'입니다.
근저당권이란 채권자가 돈을 빌려준 담보로 부동산에 설정하는 권리를 말합니다.
은행이나 금융기관은 대출금을 회수할 수 있도록 근저당을 설정해 두며,
채무자가 돈을 갚지 못할 경우 근저당권을 실행해 부동산을 경매로 넘길 수 있습니다.

대출 실행 시 근저당 설정은 선택이 아닌 의무적인 절차입니다.

근저당 설정이 필요한 이유

대출을 제공하는 금융기관은 만약의 사태를 대비해
담보물을 통해 대출금을 회수할 수 있는 권한을 확보해야 합니다.
특히 주택담보대출, 상가대출, 토지대출에서는
근저당 설정이 필수적입니다.

근저당권은 채무자가 돈을 갚으면 자연스럽게 소멸하는 것이 아니라,
별도로 해지 등기를 해야만 부동산 등기부등본에서 사라집니다.

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근저당 설정 시 주의할 점

• 대출금보다 근저당 금액이 더 크게 잡히는 경우가 대부분입니다.
  (통상 대출금의 120%~130% 설정)
• 채무액이 줄어들어도 근저당 금액은 자동으로 줄지 않습니다.
• 근저당 설정 시 발생하는 등기 비용(설정비용)은 대출자 부담입니다.

근저당 해지 방법

대출금을 모두 상환했다면,
근저당권 해지 등기 절차를 반드시 진행해야 합니다.
은행이나 금융기관은 대출 상환 후
근저당 말소 서류를 발급해 주며,
이를 직접 등기소에 제출해야 근저당이 말소됩니다.

근저당 해지 절차 요약

단계	내용
1단계	대출 상환 완료
2단계	금융기관에서 근저당 말소 서류 수령
3단계	등기소 방문 또는 온라인 신청
4단계	근저당 해지 등기 완료
5단계	등기부등본 확인 (근저당 말소 여부 확인)

근저당 해지 시 필요한 서류

서류명	준비 방법
근저당권 말소 등기 위임장	금융기관 제공
근저당권 설정계약서	대출 시 작성, 분실 시 재발급 가능
부동산 등기사항증명서	인터넷등기소 발급 가능
본인 신분증	주민등록증, 운전면허증 등
인지세(수수료)	등기소 내 납부 (5천 원 내외)

※ 대행 처리 시(법무사 의뢰) 추가 수수료 발생할 수 있습니다.

Q&A – 근저당 설정과 해지 관련 자주 묻는 질문

Q. 대출 상환했는데 근저당 자동으로 없어지나요?
→ 아닙니다. 반드시 근저당 해지 등기를 별도로 신청해야 합니다.

Q. 근저당 해지 비용은 얼마인가요?
→ 직접 처리하면 1만 원 미만 소액(인지대+등록세)만 발생합니다.
법무사에 맡기면 5만 원~10만 원 수준 수수료 추가될 수 있습니다.

Q. 온라인으로 근저당 해지할 수 있나요?
→ 가능합니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청할 수 있으며, 공동인증서 필요합니다.

Q. 대출 다 갚고 몇 년이 지나도 해지 가능한가요?
→ 네. 별도 시효 제한 없이 언제든 가능하지만, 장기 미처리 시 등기부 정리에 혼선이 생길 수 있으니 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.

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대출 끝났다면, 근저당 해지는 필수입니다

대출 상환이 완료됐더라도
근저당권은 자동 소멸되지 않습니다.

근저당 해지를 하지 않으면,

• 부동산 매도 시 문제가 발생하거나
• 추가 대출이나 담보 설정 시 걸림돌이 되며,
• 경매 위험까지도 남아 있을 수 있습니다.

대출을 다 갚았다면,
빠르게 근저당 해지 절차까지 마무리해
등기부를 깨끗하게 관리하세요!